Часто задаваемые вопросы
← К картеОтветы на вопросы о данных DXBCompass: источник, частота обновления, значения масок (продажи, аренда, рост, окупаемость, жизненный цикл), почему районы называются по-разному.
Что такое DXBCompass?
Интерактивная карта рынка недвижимости Дубая на открытых данных Dubai Land Department. Показывает сделки, аренду, рост цен, окупаемость и фазу жизненного цикла по каждому району.
Откуда берутся данные?
Все данные публикуются Dubai Land Department через портал Dubai Pulse. Это официальный реестр всех сделок купли-продажи и договоров аренды (Ejari) в Дубае. Мы только агрегируем и визуализируем — данные не наши.
Как часто обновляются цифры?
Еженедельно. DLD публикует новые снимки нерегулярно — иногда несколько раз в неделю, иногда тишина 2-3 недели. Мы проверяем каждый понедельник и пересобираем карты, если есть новый снимок.
Чем отличаются маски Sales, Rents, Growth, Payback и Lifecycle?
Sales — количество и медианная цена сделок купли-продажи. Rents — количество и медианная сумма договоров аренды. Growth — рост AED/м² за 1/3/5/10 лет. Payback — за сколько лет годовая аренда окупит покупку. Lifecycle — композитная фаза рынка района (растущий / активный / зрелый / отстающий / перегретый).
Что означают фазы жизненного цикла?
Растущий — ранняя стадия, цены и аренда выше среднего по городу. Активный — стабильно сильнее среднего. Зрелый — около среднего, без выраженной динамики. Отстающий — слабее среднего, признаки замедления. Перегретый — рост цен сильно опережает рост аренды, рынок остыл, но цены не корректировались.
Почему Dubai Marina у вас называется Marsa Dubai?
Так этот район называется в официальном реестре DLD. Marsa Dubai — арабское "марина Дубая". На карте всем нужным районам мы добавляем привычные английские псевдонимы (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah), но slug в URL и заголовок берём из DLD как первоисточник.
Почему некоторые районы серые?
Серый означает "недостаточно данных для метрики этой маски". Например, в районе могло пройти меньше 50 сделок за выбранный период — мы не показываем медиану на крошечной выборке. Lifecycle отдельно исключает коммерческие районы (Al Quoz Industrial, Dubai Airport) — там нет жилой недвижимости.
Можно ли использовать ваши данные?
Да. Источник — открытые данные Dubai Land Department, лицензия UAE Federal Open Data. Мы только агрегируем. Ссылка на DXBCompass приветствуется, но юридически не обязательна. Для серьёзного анализа лучше брать первоисточник на Dubai Pulse.
Насколько точны цены?
Цены — медианы по реальным зарегистрированным сделкам. Это точно для "среднего по району", но не для конкретного объекта: рядом стоящие башни могут отличаться в 2 раза. Мы показываем медиану, чтобы не искажали выбросы (одна сделка на 200M AED не сдвинет картину).
Что такое off-plan и как он влияет на цифры?
Off-plan — сделки по строящимся объектам, до сдачи дома. В DLD они считаются как обычные сделки. Мы их не отфильтровываем — это часть рынка. Но в маске Lifecycle учитываем долю стройки отдельно, чтобы видеть стадию района.
Можно ли увидеть конкретный объект или башню?
Нет, гранулярность — район (master_project_en в реестре DLD). Это осознанное решение: для отдельного объекта вам нужен Property Finder или Bayut. Наша задача — макро-картина рынка, не помощь в выборе квартиры.
Это инвестиционный совет?
Нет. DXBCompass показывает данные — выводы вы делаете сами. Мы не рекомендуем покупать или продавать, не предсказываем цены, не несём ответственности за решения, принятые на основе этой статистики. Перед покупкой консультируйтесь с лицензированным агентом или юристом.