الأسئلة الشائعة
← العودة إلى الخريطةإجابات حول بيانات DXBCompass: المصدر، تكرار التحديث، معنى كل خريطة (المبيعات، الإيجارات، النمو، الاسترداد، دورة الحياة)، وأسباب اختلاف أسماء الأحياء عن الاستخدام الشائع.
ما هو DXBCompass؟
خريطة تفاعلية لسوق العقارات في دبي مبنية على البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك. تعرض الصفقات والإيجارات ونمو الأسعار وفترة الاسترداد ومرحلة دورة الحياة لكل حي.
من أين تأتي البيانات؟
تنشر جميع البيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي عبر بوابة Dubai Pulse. وهي السجل الرسمي لكل صفقة بيع وعقد إيجار (Ejari) في دبي. نحن نقوم بالتجميع والتصور فقط — البيانات ليست ملكنا.
كم مرة يتم تحديث البيانات؟
أسبوعيًا. تنشر دائرة الأراضي لقطات جديدة بشكل غير منتظم — أحيانًا عدة مرات في الأسبوع، وأحيانًا 2-3 أسابيع من الصمت. نتحقق كل يوم اثنين ونعيد بناء الخرائط عند توفر لقطة جديدة.
ما الفرق بين خرائط Sales وRents وGrowth وPayback وLifecycle؟
Sales — عدد ووسيط أسعار صفقات الشراء. Rents — عدد ومتوسط مبالغ عقود الإيجار. Growth — نمو السعر بالدرهم/م² خلال 1/3/5/10 سنوات. Payback — كم سنة من الإيجار السنوي تسترد تكلفة الشراء. Lifecycle — مرحلة السوق المركبة للحي (صاعد / نشط / ناضج / متخلف / مفرط الحرارة).
ماذا تعني مراحل دورة الحياة؟
Rising — مرحلة مبكرة، تتجاوز الأسعار والإيجارات متوسط المدينة. Active — فوق المتوسط باستمرار. Mature — قرب المتوسط، بدون ديناميكية واضحة. Lagging — تحت المتوسط، إشارات تباطؤ. Overheated — نمو الأسعار تجاوز نمو الإيجار بشدة، السوق تبرّد لكن الأسعار لم تتعدل.
لماذا يظهر Dubai Marina باسم Marsa Dubai؟
هذا هو الاسم في السجل الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك. مرسى دبي هو الاسم العربي. نضع على الخريطة الأسماء الإنجليزية الشائعة (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah)، لكن رابط URL والعنوان مأخوذان من DLD باعتباره المصدر.
لماذا تظهر بعض الأحياء باللون الرمادي؟
الرمادي يعني "بيانات غير كافية لمقياس هذه الخريطة". على سبيل المثال، قد يكون الحي شهد أقل من 50 صفقة في الفترة المحددة — لا نعرض الوسيط على عينة صغيرة. تستبعد خريطة Lifecycle بشكل منفصل الأحياء التجارية (Al Quoz Industrial, Dubai Airport) — لا يوجد سوق سكني فيها.
هل يمكنني استخدام بياناتكم؟
نعم. المصدر هو البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك بموجب رخصة البيانات المفتوحة الاتحادية لدولة الإمارات. نحن نقوم بالتجميع فقط. الإشارة إلى DXBCompass موضع تقدير ولكنها غير ملزمة قانونيًا. للتحليل الجاد، خذ المصدر الخام من Dubai Pulse.
ما مدى دقة الأسعار؟
الأسعار وسائط للصفقات المسجلة الحقيقية. دقيقة كأساس على مستوى الحي ولكن ليس لعقار محدد: قد تختلف الأبراج المجاورة بمعدل ضعفين. نستخدم الوسائط حتى لا تشوه القيم الشاذة الصورة (صفقة واحدة بقيمة 200 مليون درهم لا تحرّك الخريطة).
ما هو off-plan وكيف يؤثر على الأرقام؟
Off-plan هي صفقات لعقارات قيد الإنشاء قبل التسليم. تسجلها دائرة الأراضي كصفقات عادية. نحن لا نستبعدها — فهي جزء من السوق. لكن خريطة Lifecycle تتتبع نصيب البناء بشكل منفصل لتشير إلى مرحلة الحي.
هل يمكنني رؤية مبنى أو برج محدد؟
لا، الدقة على مستوى الحي (master_project_en في سجل دائرة الأراضي). هذا قرار مقصود: للعقارات الفردية استخدم Property Finder أو Bayut. هدفنا الصورة الكلية للسوق وليس اختيار شقة.
هل هذه نصيحة استثمارية؟
لا. تعرض DXBCompass البيانات — أنت تستخلص الاستنتاجات. لا نوصي بالشراء أو البيع، ولا نتنبأ بالأسعار، ولا نتحمل أي مسؤولية عن القرارات المتخذة بناءً على هذه الإحصائيات. قبل الشراء، استشر وكيلًا أو محاميًا مرخصًا.